MÉTHODES D'EXPERTISES
Nos expertises sont réalisées selon les méthodes de valorisation reconnues et prescrites par la Charte de l'expertise:
- Méthode par comparaison
- Méthode par capitalisation
- Méthode par les flux nets actualisés / discounted Cash Flow (DCF)
- Méthode par le coût de remplacement / sol + coût de construction
- Méthode indiciaire
- Méthode par les ratios professionnels
- Méthode professionnelles avec notamment la « méthode hôtelière », et « la méthode promoteur ou lotisseur »
La méthode par comparaison ou méthode par le marché
Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens aussi semblables que possible. Elle est une méthode couramment utilisée aussi bien par les services fiscaux que retenue par les différentes juridictions. C’est une méthode qualifiée de “passéiste” puisque ne prenant pas en considération une éventuelle évolution haussière du marché.
La méthode par le revenu
Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer versus valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement. Elle est une méthode basée sur le rendement futur d’un actif immobilier. Elle est la version extrêmement simplifiée de l’approche dénommée cash-flow (DCF).
La méthode par le coût de remplacement
Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation également appelée vétusté. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation. Elle est également très utilisée en matière de valeur d’assurance.
La méthode dite “par sol et construction”
Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments. La valeur du ou des bâtiments est appréciée en considération d’une possible vétusté venant en déduction de la valeur à neuf. Elle est une méthode extrêmement efficace pour peu qu’elle soit correctement mise en œuvre.
La méthode du bilan promoteur ou lotisseur (ou compte à rebours)
À partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble. Cette valeur identifiée in fine est dénommée “charge foncière”. Elle est une méthode employée par les acteurs professionnels tels que les promoteurs et les lotisseurs – aménageurs. C’est une méthode dite “au réel” qui ne peut être mise en œuvre par l’expert que lorsque celui-ci justifie d’un important retour d’expérience dans le domaine ou d’une solide formation dispensée par un praticien.
Les méthodes dite “professionnelles”
Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…), la pratique professionnelle (issue des préconisations du Code de commerce) a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou la valeur du fonds de commerce. Ces méthodes font l’objet d’évolution constante initiées par les professionnels experts de justice en estimations immobilière, foncière et commerciale notamment membres de la CNEJI (compagnie nationale des experts de justice en immobilier) et sont consacrées par la jurisprudence. Il en est de même concernant l’évaluation des fonds de commerce ainsi que la valeur d’un droit au bail qui nécessite l’intervention d’un expert immobilier certifié.
