MÉTHODES D'EXPERTISE ET NORMES D'ÉVALUATION
L’évaluation de biens immobiliers exige des méthodes rigoureuses. Voici le cadre normatif et les procédures que nous appliquons à chaque mission.
- LE CADRE NORMATIF
CHARTE DE L'EXPERTISE ET STANDARDS EUROPÉENS EVS 2025
Le cabinet Ronald BAPIN Expertises réalise ses missions dans le respect de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dans sa version en vigueur — 6ᵉ édition, novembre 2025.
Ce référentiel encadre les conditions d’exercice de l’expertise, la définition des missions, les diligences à accomplir, les méthodes d’évaluation et la présentation des rapports.
Lorsque le cadre de la mission le requiert, nos travaux respectent également les European Valuation Standards (EVS 2025) publiés par TEGoVA.
- NOS ENGAGEMENTS
ENGAGEMENTS CONCRETS À CHAQUE ÉTAPE DE L'EXPERTISE
Du premier échange à la remise du rapport, ce protocole en cinq étapes garantit la traçabilité, la reproductibilité et la défendabilité de chaque évaluation.
01
INDÉPENDANCE ET IMPARTIALITÉ
Analyse objective et identification rigoureuse des éventuels conflits d’intérêts.
02
CONFIDENTIALITÉ ABSOLUE
Protection stricte des informations, des documents et des données confiés au cabinet.
03
MISSION CLAIREMENT DÉFINIE
Objet, périmètre, date d’évaluation et nature de la valeur recherchée précisés dans l’ordre de mission.
04
MÉTHODES ADAPTÉES ET JUSTIFIÉES
Choix des approches d’évaluation selon les caractéristiques du bien et l’objectif de l’expertise.
05
TRANSPARENCE ET TRAÇABILITÉ
Sources, hypothèses, calculs, méthodes et réserves explicités sans ambiguïté.
06
CONCLUSIONS MOTIVÉES
Un rapport structuré permettant de comprendre clairement la valeur retenue et les limites de l’analyse.
- APPROCHE TECHNIQUE
MÉTHODES RECONNUES PAR LA CHARTE DE L'EXPERTISE
Aucune méthode ne suffit isolément. La valeur retenue résulte du croisement de plusieurs approches, pondérées selon la nature du bien et le contexte. C’est cette triangulation qui produit un chiffre robuste.
01
Méthode par comparaison directe
L’approche reine pour les biens classiques. Nous analysons les ventes récentes de biens similaires sur le même secteur, après ajustements pour la surface, l’état, la qualité, la vue ou l’orientation. Source : bases notariales, observatoires, transactions documentées.
Utilisée pour : Logements, maisons, locaux commerciaux en pied d'immeuble, terrains à bâtir.
03
Méthode par le coût de remplacement
Valorise un bien à partir du coût de reconstruction à neuf, déduction faite de la vétusté et de l’obsolescence. Méthode incontournable pour les actifs atypiques sans véritable marché de comparaison.
Utilisée pour : Immobilier industriel, équipements publics, biens d'exception, bâtiments spécifiques.
02
Méthode par capitalisation du revenu
Détermine la valeur d’un bien à partir des loyers qu’il génère (ou pourrait générer), divisés par un taux de rendement attendu par le marché pour ce type d’actif et ce secteur. Approche centrale pour les actifs locatifs et l’immobilier d’entreprise.
Utilisée pour : Bureaux, commerces loués, immeubles de rapport, locaux d'activité.
04
Méthode par les flux (DCF)
Évaluation par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels nets que le bien est susceptible de produire sur une période donnée, puis valeur de revente terminale. Standard sur les actifs d’investissement complexes.
Utilisée pour : Portefeuilles, hôtellerie, opérations de promotion, actifs à fort potentiel d'évolution.
- Spécificité locale
Connaître le marché antillais.
Évaluer un bien en Martinique, Guadeloupe demande une connaissance fine de spécificités locales que les bases nationales ignorent.
• Risque sismique (Martinique zone 5, Guadeloupe zone 5) — normes parasismiques DTU PS-92 et NF EN 1998 (Eurocode 8) impactent la valeur de gage
• Risque cyclonique et inondation — PPRN, PPRI, zones rouges/bleues — décote 10 à 30% selon classement
• Foncier 50 pas géométriques — domanialité particulière, baux emphytéotiques, régularisations en cours (loi Letchimy)
• Dispositifs fiscaux outre-mer — Pinel Outre-mer, Girardin, LODEOM, CIOP, Statut Jeanbrun — impactent les valeurs de marché et locatives
• DPE DROM — calendrier décalé de +3 ans vs métropole (interdiction location G : 01/01/2028)
• Indivisions complexes — bâti familial ancien, héritiers multiples, titres incomplets — fréquence très supérieure à la métropole
Notre cabinet est implanté localement et entretient un dialogue permanent avec les notaires, agences, promoteurs et acteurs publics des trois territoires. Cette présence terrain nourrit chaque rapport.
QUESTION SUR LA MÉTHODE ADAPTÉE À VOTRE BIEN ?
Décrivez-nous la contexture de votre dossier pour définir ensemble la méthode d’évaluation appropriée