Méthodes d'expertises.
La valeur d’un bien n’a de sens qu’à travers la méthode qui l’établit. Voici le protocole rigoureux que nous appliquons à chaque mission.
- Le cadre
Une expertise normée et documentée.
Nos travaux suivent la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (6ème édition, novembre 2025), référentiel commun de la profession en France, adopté par les principaux organismes et reconnu par les juridictions civiles, commerciales et administratives.
Pour les missions à dimension européenne ou les clients exigeant un standard transfrontalier, nous appliquons les European Valuation Standards (EVS 2025) publiés par TEGoVA, référentiel européen reconnu par les institutions financières, les fonds d’investissement et les autorités de contrôle.
Concrètement, cela signifie une obligation de transparence : chaque hypothèse retenue est explicitée, chaque comparable cité est sourcé, chaque méthode appliquée est justifiée par la nature du bien et le contexte de la mission.
- Protocole
Cinq étapes, aucune approximation.
Du premier échange à la remise du rapport, ce protocole en cinq étapes garantit la traçabilité, la reproductibilité et la défendabilité de chaque évaluation.
01
Cadrage de la mission
Définition du contexte juridique (succession, vente, IFI, garantie…), de la valeur recherchée (vénale, locative, de gage, à neuf, après travaux), de la date d’expertise et du périmètre. Signature d’une lettre de mission et d’un éventuel NDA.
02
Visite physique & relevés
Visite systématique du bien. Relevés métriques (surface utile, surface habitable Carrez/Boutin), état d’entretien, équipements, qualité de construction, environnement urbain et naturel, nuisances et atouts spécifiques.
03
Étude documentaire
Analyse du titre de propriété, de l’urbanisme (PLU, PPRN, servitudes), des DPE et diagnostics, des contrats de bail s’il y en a, de la situation cadastrale et hypothécaire. Croisement avec les bases notariales et les observatoires de marché.
04
Application des méthodes
Mise en œuvre des méthodes d’évaluation pertinentes (voir détail ci-dessous). Pour chaque méthode : hypothèses retenues, comparables ou flux mobilisés, calcul motivé, valeur intermédiaire obtenue.
05
Rapport circonstancié
Document complet (40 à 80 pages selon complexité), motivé et signé. Synthèse de la valeur retenue, fiches comparables, plans et photographies, annexes documentaires. Remise sous 72h à 10 jours selon mission. Soutenance possible devant notaire, juge ou banque.
- Les méthodes
Quatre approches, une vérité croisée.
Aucune méthode ne suffit isolément. La valeur retenue résulte du croisement de plusieurs approches, pondérées selon la nature du bien et le contexte. C’est cette triangulation qui produit un chiffre robuste.
01
Méthode par comparaison directe
L’approche reine pour les biens classiques. Nous analysons les ventes récentes de biens similaires sur le même secteur, après ajustements pour la surface, l’état, la qualité, la vue ou l’orientation. Source : bases notariales, observatoires, transactions documentées.
Utilisée pour : Logements, maisons, locaux commerciaux en pied d'immeuble, terrains à bâtir.
03
Méthode par le coût de remplacement
Valorise un bien à partir du coût de reconstruction à neuf, déduction faite de la vétusté et de l’obsolescence. Méthode incontournable pour les actifs atypiques sans véritable marché de comparaison.
Utilisée pour : Immobilier industriel, équipements publics, biens d'exception, bâtiments spécifiques.
02
Méthode par capitalisation du revenu
Détermine la valeur d’un bien à partir des loyers qu’il génère (ou pourrait générer), divisés par un taux de rendement attendu par le marché pour ce type d’actif et ce secteur. Approche centrale pour les actifs locatifs et l’immobilier d’entreprise.
Utilisée pour : Bureaux, commerces loués, immeubles de rapport, locaux d'activité.
04
Méthode par les flux (DCF)
Évaluation par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels nets que le bien est susceptible de produire sur une période donnée, puis valeur de revente terminale. Standard sur les actifs d’investissement complexes.
Utilisée pour : Portefeuilles, hôtellerie, opérations de promotion, actifs à fort potentiel d'évolution.
- Spécificité locale
Connaître le marché antillais.
Évaluer un bien en Martinique, Guadeloupe demande une connaissance fine de spécificités locales que les bases nationales ignorent.
• Risque sismique (Martinique zone 5, Guadeloupe zone 5) — normes parasismiques DTU PS-92 et NF EN 1998 (Eurocode 8) impactent la valeur de gage
• Risque cyclonique et inondation — PPRN, PPRI, zones rouges/bleues — décote 10 à 30% selon classement
• Foncier 50 pas géométriques — domanialité particulière, baux emphytéotiques, régularisations en cours (loi Letchimy)
• Dispositifs fiscaux outre-mer — Pinel Outre-mer, Girardin, LODEOM, CIOP, Statut Jeanbrun — impactent les valeurs de marché et locatives
• DPE DROM — calendrier décalé de +3 ans vs métropole (interdiction location G : 01/01/2028)
• Indivisions complexes — bâti familial ancien, héritiers multiples, titres incomplets — fréquence très supérieure à la métropole
Notre cabinet est implanté localement et entretient un dialogue permanent avec les notaires, agences, promoteurs et acteurs publics des trois territoires. Cette présence terrain nourrit chaque rapport.
- Démarrer une mission
Une question sur la méthode adaptée à votre bien ?
Décrivez-nous le contexte de votre mission. Nous vous indiquons sous 24h quelles méthodes seront mobilisées et nous chiffrons l’intervention.